📌 この記事のまとめ
- 借り換えで得しやすいのは「金利差0.5%以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」
- 借り換えには諸費用（数十万円）がかかるため、損益分岐の試算が必須
- 金利上昇局面では「変動→固定」への借り換えも選択肢
- 同じ銀行内の金利引き下げ交渉が先決の場合もある
借り換えが得する「3つの条件」
一般に、次の3条件をすべて満たすと借り換えメリットが出やすいと言われます。
| 条件 | 目安 |
|---|---|
| 金利差 | 0.5%以上の低下 |
| ローン残高 | 1,000万円以上 |
| 残り返済期間 | 10年以上 |
残高が大きく期間が長いほど、わずかな金利差でも総返済額の削減効果が大きくなります。
借り換えにかかる諸費用
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 事務手数料 | 借入額×2.2% or 定額 |
| 保証料 | 0〜数十万円 |
| 抵当権抹消・設定登記 | 5〜15万円 |
| 印紙税・司法書士報酬 | 5〜10万円 |
| 合計の目安 | 30〜80万円程度 |
⚠️ 「削減額 − 諸費用」で判断する
金利差による総返済の削減額から諸費用を引いて、プラスになるかを必ず計算しましょう。削減額が諸費用を下回ると、借り換えは逆に損になります。
借り換えシミュレーション例
残債2,500万円・残期間25年・金利1.5%→0.8%に借り換えた場合
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
|---|---|---|
| 金利 | 1.5% | 0.8% |
| 月返済額 | 約10.0万円 | 約9.2万円 |
| 残期間の総返済 | 約3,000万円 | 約2,760万円 |
| 削減額（諸費用50万円控除後） | 約190万円お得 | |
借り換えの手順
- 現在のローン残高・金利・残期間を確認
- 借り換え先候補で仮審査（複数行で比較）
- 「削減額 − 諸費用」を試算しメリットを確認
- 本審査・契約・現ローンの完済手続き
✅ まず「金利引き下げ交渉」も手
借り換えの前に、今の銀行に金利引き下げを相談すると、借り換えコストなしで金利が下がることも。借り換えの見積もりを持って交渉すると効果的です。