📌 この記事のまとめ
- 東京23区は物件価格が高いが資産価値が維持・上昇するため実質コストは低くなりやすい
- 年収600万円未満で23区単独ローンは厳しい。ペアローンか郊外移住が現実的
- 首都圏郊外は「価格と利便性のバランス」が取りやすいが将来の価値下落リスクあり
- 「どこに住むか」が住宅購入で最も重要な意思決定
東京23区の不動産価格、今どうなっているか
東京23区の新築マンション平均価格は2024年に初めて1億円を超えました（不動産経済研究所調べ）。5年前（2019年）の約7,000万円から約40%の上昇です。
この価格高騰を受けて「東京では家を買えない」「買うのは損」という声が広がっていますが、本当にそうでしょうか。
エリア別・同予算で何が買えるか
| エリア | 5,000万円で買える物件（目安） | 3,000万円で買える物件 |
|---|---|---|
| 東京23区（都心） | 1LDK〜2LDK（中古） | ワンルーム〜1K（中古） |
| 東京23区（外縁部） | 2LDK〜3LDK（中古） | 1LDK（中古） |
| 東京郊外（多摩・川崎・横浜） | 3LDK〜4LDK（新築マンション） | 2LDK（中古マンション） |
| 首都圏郊外（埼玉・千葉・神奈川郊外） | 4LDK新築一戸建て | 3LDK新築マンション |
| 政令市（大阪・名古屋・福岡） | 新築タワマン含む選択肢多数 | 3LDK新築マンション |
23区購入が「実は有利」な数学的根拠
一見割高に見える23区ですが、30年後の資産価値を加味すると話が変わります。
| エリア比較 | 東京23区（7,000万） | 首都圏郊外（4,000万） |
|---|---|---|
| 頭金（10%） | 700万円 | 400万円 |
| 月返済（35年・0.7%） | 約17.3万円 | 約9.9万円 |
| 管理費等 | 約3万円 | 約2.5万円 |
| 実質月コスト | 約20.3万円 | 約12.4万円 |
| 30年後の推定価値 | 約6,500万円（93%） | 約2,800万円（70%） |
| 30年累積コスト | 約8,100万円 | 約5,100万円 |
| 売却後 実質コスト | 約1,600万円 | 約2,300万円 |
✅ 売却後の実質コストは23区の方が安くなりうる
月々の支払いは23区が大幅に高いですが、資産価値が維持されれば30年後の「実質コスト」は23区の方が低くなるケースがあります。ただしこれは「資産価値が維持される」という前提が崩れると逆転します。
年収別・東京23区の購入可能性
| 年収 | 単独での23区購入 | 現実的な対応 |
|---|---|---|
| 〜500万円 | ほぼ不可（月返済が収入の40%超） | 郊外移住 or ペアローン or 賃貸継続 |
| 500〜700万円 | 外縁部・中古なら可能 | 3,000〜4,000万円の物件が現実的 |
| 700〜1,000万円 | 検討可能（5,000〜7,000万円） | ペアローン活用で選択肢が広がる |
| 1,000万円以上 | 23区内の選択肢が広い | 立地・物件タイプを最優先に選択 |
「東京に住み続けるかどうか」が最大の判断軸
東京の物件を買うかどうかより重要なのが「今後も東京に住み続けるか」という問いです。
- 転勤の可能性がある→購入には慎重に。売却・賃貸転用が前提の物件選びを
- リモートワークで地方移住も検討中→購入は移住決定後に。地方の物件は購入コストが大幅に下がる
- 東京定住が確定→早期購入の方が金利面・借入期間面で有利
郊外購入の落とし穴：将来の価値下落リスク
首都圏郊外の物件は「今は便利」でも20〜30年後の価値維持が不確実です。
⚠️ 郊外購入で避けるべき立地
バス便のみ・スーパーが遠い・駅から徒歩20分超・人口減少が既に始まっているエリア。これらは20年後に「売りたくても売れない」「貸しても空室が続く」物件になるリスクが高い。
結論：東京購入の判断基準
- ✅ 年収700万円以上のペアローン・単独なら23区外縁部の購入を積極的に検討
- ✅ 年収500〜700万円なら首都圏郊外・駅近物件を検討
- 🔑 年収500万円未満・単身なら賃貸継続で頭金を貯めるか地方移住を検討
- ⚠️ どのエリアでも「駅徒歩10分以内」は最低条件として守る